Vorentwurf für eine mögliche Bebauung in der Gemarkung „Im Dielkopffeld“.
Der Ortsgemeinde Welschneudorf gehen die gemeindeeigenen Bauflächen aus. Deshalb stand das Thema „Entwicklung eines neuen Wohngebietes im Gemarkungsteil »Im Dielkopffeld«“ bei der jüngsten Sitzung des Ortsgemeinderates ganz oben auf der Tagesordnung. Da es in diesem Zusammenhang Eigeninteressen bei drei Ratsmitgliedern gibt, konnten diese nicht an Beratung und Abstimmung teilnehmen und mussten im Zuschauerraum Platz nehmen.
Das vorerst letzte Wohnbaugebiet der Ortsgemeinde Welschneudorf „Vorn in den Stömpen“ wurde 2013 erschlossen und ist – wie Ortsbürgermeister Bernd Labonte erklärte – inzwischen weitestgehend bebaut. Die Ortsgemeinde hat daher keine Bauplätze mehr im Eigentum. Innerhalb der Ortslage gibt es laut Baulückenkataster rund zehn Baulücken in privater Hand. Deren Verkauf oder Bebauung liegt alleine im Ermessen der Eigentümer.
Wie Sandra Lorenz, bei der VG Montabaur zuständig für die Bauleitplanung, erläuterte, sieht der Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde (VG) Montabaur, der Grundlage für die Ausweisung weiterer Bebauungsflächen ist, für Welschneudorf am nördlichen Ortsrand eine rund drei Hektar große Wohnbaufläche in der Gemarkung „Im Dielkopffeld“ vor. Es handelt sich dabei um die Fläche zwischen Dielkopfweg, Ebereschenweg und dem asphaltierten Feldweg am nördlichen Ortsrand (siehe Abbildung).
Der Ortsbürgermeister wies darauf hin, dass es für Gemeinden, für die keine Flächen im Flächennutzungsplan ausgewiesen sind, keine weiteren Möglichkeiten für die Ausweisung weiterer Baugrundstücke gebe. Sie müssten dann bei anderen Gemeinden um eine Umschreibung von Flächen bitten. Sandra Lorenz erklärte dazu, es gebe allerdings eine Bedarfsprüfung, wenn der Flächennutzungsplan neu aufgelegt werde. Labonte betonte darüber hinaus, dass eine Ausweisung von neuem Bauland in der öffentlichen Debatte inzwischen kritisch betrachtet werde. Lorenz fügte hinzu, dass stattdessen immer stärker eine Schließung von Baulücken in den Ortskernen im Mittelpunkt stehe und sich deshalb die Frage stelle, ob „man das Geld lieber für die Entwicklung der Dorfkerne in die Hand nimmt“.
Da es nach Darstellung der Ortsgemeinde derzeit „eine moderate Nachfrage“ nach Baugrundstücken gibt, wurde die VG-Verwaltung im Vorfeld beauftragt, weitere Entwicklungsmöglichkeiten in der gesamten Ortslage zu untersuchen. VG-Mitarbeiterin Lorenz erläuterte das vorläufige Ergebnis: Nordwestlich des Baugebiets „Vorn in den Stömpen“ befinden sich demnach zum Wald hin Ausgleichsflächen, die nicht überplant werden können oder für die im Fall einer Bebauung Ersatz gefunden werden müsste. Nach Einschätzung der Verbandsgemeindeverwaltung ist die Fläche auch aufgrund ihrer Lage im Wasserschutzgebiet ungeeignet.
Ortsbürgermeister Labonte wies darauf hin, dass es inzwischen auf der Montabaurer Höhe und auch im Umfeld der Gemeinde Welschneudorf einen Mangel an Grundwasser gebe und die umliegenden Ortsgemeinden deshalb über eine Ringleitung mit Wasser vom Mittelrhein mitversorgt würden.
Ratsmitglied Lambert Stahlhofen erklärte, dass die Quellfassung im Wasserschutzgebiet nicht genug Wassermengen erbringe und deshalb brach liege. Er kritisierte, dass die Verbandsgemeindewerke mit ihrem Festhalten an dem Brunnen den Interessen der Gemeinde entgegen stünden. Laut Ortsbürgermeister soll die Quelle gesichert und versiegelt werden.
Am westlichen Ortsrand, entlang der Straßen „Bornplatz“ und „Zum weißen Stein“, müssten für weitere Bauplätze und die notwendige Einhaltung einer Baumfallgrenze erhebliche Waldflächen gerodet werden, außerdem hat die Ortsgemeinde hier erst kürzlich in die Sanierung bzw. Neugestaltung des Waldspielplatzes investiert. Die Ausweisung eines Baugebietes gestalte sich außerdem mit Blick auf die Regelung der Erschließungsbeiträge schwierig, so die Verwaltung.
Östlich der Ortslage, im Gemarkungsbereich „Unter dem Dorf“ (zwischen Brunnenweg und Wiesenweg), stehen zwar Flächen der Verbandsgemeindewerke und der Ortsgemeinde zur Verfügung, jedoch macht die schwierige beitragsrechtliche Situation auch hier eine Erschließung nach Einschätzung der Verwaltung nahezu unmöglich. Demgegenüber hielt Ratsmitglied Stahlhofen diese Fläche durchaus für geeignet und sprach sich für eine nähere Prüfung aus.
Südlich der Ortslage ist die Ortsentwicklung durch die Sportanlagen sowie gewerbliche Nutzungen vorgeprägt, sodass sich auch diese Flächen nicht für eine wohnbauliche Entwicklung geeignet erscheinen.
Die VG-Verwaltung hat nun einen Vorentwurf für den Bereich „Im Dielkopffeld“ vorgelegt. Das gesamte Plangebiet umfasst fast drei Hektar (30.000 Quadratmeter) und könnte demnach in zwei Bauabschnitten erschlossen werden. Der nun von der VG näher betrachtete erste Bauabschnitt würde etwa 1,5 Hektar umfassen und bietet Platz für 19 Bauplätze (siehe Abbildung).
Der Vorentwurf geht von einer Bebauung mit 1- und 2-Familienhäusern aus, angelehnt an bereits vorhandene dörfliche Strukturen. Die Baumreihe entlang des Wirtschaftswegs am nördlichen Rand des Gebietes soll erhalten werden. Die VG hält eine Verkehrserschließung über das örtliche Straßennetz für „unproblematisch möglich“. Durch Anschluss an die Mariothstraße und den Dielkopfweg wäre demnach eine Ringerschließung möglich, die ohne größere Wendeanlagen auskomme.
Auch der Anschluss von Versorgungsleitungen ist laut VG grundsätzlich möglich. Für die Ableitung des Niederschlagswassers müsse ein Regenrückhaltebecken an geeigneter Stelle außerhalb des Plangebiets errichtet und das Rückhaltevolumen für beide Bauabschnitte bemessen werden. Als möglichen Standort könnte das Grünland zwischen vorhandener Bebauung der Mariothstraße und der Landesstraße L327 geprüft werden. Dazu muss die Gemeinde das notwendige Gelände erwerben und die Ableitung aus dem Rückhaltebecken in den Straßenseitengraben der L327 prüfen.
Der Ortsgemeinderat beschloss abschließend mit 8 Ja-Stimmen, dass die VG-Verwaltung zunächst prüfen soll, ob das Wasserschutzgebiet westlich des Baugebiets „Vorn in den Stömpen“ nicht doch aufgegeben werden könne, um das Baugebiet dort entsprechend zu erweitern. Die Verwaltung wurde außerdem beauftragt, die Ausweisung eines neuen Wohnbaugebietes im Bereich „Im Dielkopffeld“ zu prüfen. Außerdem stimmte der Rat dafür, nur dann die weiteren Schritte zur Ausweisung eines Baugebietes einzuleiten, wenn die Ortsgemeinde Eigentümerin von etwa 60 Prozent der Baugebietsfläche ist. Die VG-Verwaltung wurde außerdem beauftragt, den privaten Grundstückseigentümern im Bauabschnitt 1 einen Verkaufspreis von 20 Euro pro Quadratmeter Grundfläche anzubieten. Schließlich stimmte der Rat dafür, im eventuell notwendig werdenden Umlegungsverfahren, aus Gründen der Gleichbehandlung, grundsätzlich keine weiteren privaten Grundstücke zu einem wahrscheinlich höheren Einwurfswert mehr zu erwerben.
